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《江苏省住宅物业管理服务标准》中四级标准摘录

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《江苏省住宅物业管理服务标准》四级标准摘录 4.公共服务 4.1 接待 佩戴统一标志,仪表端庄、大方,衣着整洁,表情自然和蔼、亲切;对业主(使用人)一视同仁;接 待时主动、热情、规范;迎送接待业主(使用人)时,用语准确,称呼恰当,问候亲切,语气诚恳,耐心 细致;使用文明用语,不应使用服务忌语。

文明用语见附录 A,服务忌语附录 B。

对业主(使用人)的报修与求助应耐心细致,对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等 事项,征求业主(使用人)的意见。

4.1.1 值守 有完善的值班制度和交制度;工作有记录。

4.1.2 服务时限 4.1.2.4 四级 急修服务 30 分钟内到位,12 小时内修复,若不能,要有紧急处理措施,并对业主(使用人)做出合 理解释,做出限时承诺。

小修原则上 2 日内修复,特殊情况必须做出说明和限时承诺。

服务时限不得以 节假日和休息时间顺延。

(居民预约、雨天筑漏可不受 2 日限制) 。

4.2 房屋、共用设施、设备维护与管理 4.2.1 巡检 每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查 1 次,掌握房屋设施设备 完损状况,对完损程度做出评价; 每半年检查巡视 1 次房屋主体结构,发现质量问题及时向业主或业主会报告与建议;根据业主 或业主会的委托,组织维修工作; 在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视,对质量较差,易出问题的部位重点检查;每半年 检查清除 1 次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等,疏通雨水口、落水管等; 每日巡视 1 次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等;每年秋 季对共用部位门窗做专项检修 1 次; 业主已委托管理的空置房,每周户外巡视 1 次,发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通 知业主,并采取必要的紧急处理措施; 巡检有记录; 巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主会。

4.2.2 房屋 4.2.2.1 装修管理 4.2.2.1.1 将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人; 4.2.2.1.2 对业主(使用人)装修房屋的申请,应在 2 个工作日内给出同意意见或修改意见,并签定装饰装 修管理服务协议; 4.2.2.1.3 业主(使用人)装修期间每日巡查装修施工情况; 4.2.2.1.4 装修结束组织验收; 4.2.2.1.5 验收合格 2 个月后组织复验; 4.2.2.1.6 复验合格后 3 个工作日内退还装修保证金; 4.2.2.1.7 对装修中的违约行为及时劝阻;已造成事实后果或者拒不改正的, 应当及时报告有关部门依法处 理。

4.2.2.2 油漆粉饰 4.2.2.2.4 四级 木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰;6 年油饰 1 次; 钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件(铁栅栏、铁栏杆、铁门) 第 1 页 共 10 页

图1

其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰;铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后 应刷两道银粉;上述部件应 4 年油饰 1 次; 楼梯间、共用走廊的室内墙面每 6 年应粉刷 1 次。

4.2.2.3 建筑物外立面 建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石的,至少每年清洗 1 次;外立面为水刷石、干粘石和 喷涂材料的,原则上每 5 年粉饰 1 次;外立面为其他材质的,视材质情况定期清洗。

因施工等原因致使 建筑物、构筑物外立面有明显污迹的,应当及时进行清洗、粉饰。

委托合同另有约定的按合同约定执行。

4.2.3 给排水系统及其配套设施 4.2.3.1 给水设施 4.2.3.1.4 四级 饮用水水池(箱)半年消毒 1 次,操作人员具有相应操作资格,按照程序操作,清洗时无二次污染, 有严密的管理设施;水质每 3 个月化验 1 次,有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证, 保持箱体内清洁,没有对水质构成污染的因素;保持水池(箱)结构完好,无渗漏,表面和支架不锈蚀, 漆膜脱落处及时修补;每月检查保养 2 次水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、 浮球阀和各类闸门;冬季水箱有可靠的保温措施,且不得对水质产生污染; 保持泵房清洁卫生,良好的通风、照明和采暖,地面排水畅通,每 3 个月(结合清洗水池)清洗 1 次泵房;水泵运行正常,每 2 小时巡查泵房 1 次,以防低位水池液压阀(浮球阀)失灵,各种仪表指示 稳定正常,阀门开关灵活,发现滴漏及时维修;消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵,每月启 动 1 次,保持水泵能正常运行,每月检查 1 次消防泵及管道阀门,使之处于完好和正常开启状态;水泵 运转部件经常加油,保持润滑灵活;每年对水泵机组清洁保养 1 次;泵房内设备 2 年后,每年翻新 1 次, 并标明各种标志 ;每日填写水泵运行记录,建档备查; 每年对共用明装给水管道进行 1 次全面检查维修, 对轻度锈蚀应将脱皮清理干净, 在管道干燥的情况 下,涂刷防锈漆两遍,然后在刷两遍面漆。

各类阀门定期开关,出现故障的阀门及时修复,阀门应开关 灵活; 建立巡视制度,发现楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落等及时修复;定期维 护保养。

4.2.3.2 排水设施 4.2.3.2.4 四级 化粪池每年清理 2 次,出入口畅通,井内无积物浮于面上,池盖无污渍、污物,清理后及时清洁现场; 楼面落水管落水口等保持完好,开裂、破损等及时更换,定期检查,每 5 年全面更换 1 次; 每周清扫 1 次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾,拔出沟内生长的杂草;无杂草,排水畅通,无积水; 每季度对地下管井清理 1 次,捞起井内泥沙和悬浮物;每半年对地下管井彻底疏通 1 次,清理结束地 面冲洗干净。

清理时地面竖警示牌,必要时加护拦。

清理后达到目视管道内壁无明显粘附物,井底无沉 淀物,水流畅通,井盖上无污渍、污物。

4.2.4 供配电系统 建立和完善有关规章制度,包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制 度、维护制度、安全及交制度; 值班人员具备变配电运行知识和技能,具备上岗资格,持有上岗证书; 保持配电房清洁卫生,每周清扫地面及擦拭配电柜表面,要求地面干燥无积灰,配电柜表面无污渍; 每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配 电系统的运行状况,并定时抄表做好记录,出现异常及时处理; 每年委托专业单位对变压器、 高压开关柜进行 1 次测试、 试验等项目的维修保养; 每年对变压器外部、 低压配电柜进行 2 次清洁、保养;保证正常电力,限电、停电按规定时间通知业主(使用人) ;每年 第 2 页 共 10 页

图2

检测 1 次保安接地电阻;每年检测 1 次配电房主要电器设备的绝缘强度;每年检测 2 次配电房内消防器 材,保持消防器材完好;妥善保管高压操作工具,并每年送供电部门检测 1 次; 潮湿天气时,采用安全有效措施,保持配电房内主要电器设备干燥; 每月检测 1 次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害,如发现马上采取措施杜绝; 每日填写运行记录,建档备查。

4.2.5 弱电系统 操作人员受过专业培训,持证上岗; 工作时认真负责,精神集中,对异常情况能及时识别;发现异常,及时处理; 有切实可行的维修保养计划;保养、检修及时; 对相关设备、设施定期进行调试,使系统处于最佳工作状态; 工作、维修、养护有记录,特殊系统、设备的进入经过授权,密码有有效保护; 分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态,定期对各类信息、数据进行统计分析, 形成日、月报表。

4.2.6 避雷接地系统 每年雨季来临之前,对整个避雷接地系统进行检查维护;在大雷雨过后也要及时对系统检查,发现严 重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。

4.2.7 电梯运行与管理 4.2.7.1 安装、维修、保养人员和电梯司机均应持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗,并定期参 加复审;建立健全电梯管理制度,至少包括: 《岗位安全操作规程》 、 《维修保养制度》 、 《岗位责任制度》 、 《交制度》 、 《设备档案管理制度》 、 《安全使用管理制度》和详细的《维修保养计划》 。

4.2.7.2 安全设施完好、齐全,通风、照明等附属设施完好;在电梯轿厢内明显位置张贴《电梯安全使用许 可证》 ,注明:注册登记及检验合格标志、电梯管理部门、管理人员、安装企业、维修保养企业以及相应 的应急报警、投诉电话号码。

4.2.7.3 与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新改造合同,并明确被 委托企业的责任。

如需自行维护保养电梯,应按电梯数量及工作状况配备足够的维护保养人员,其管理 部门应将电梯管理人员、维护保养人员、联系电话及有关资料报送设备所在区(县)有关行政主管部门, 经核准后,方可自行维护保养。

4.2.7.4 电梯及其安全设施每周不少于 1 次,进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养;每年对小区所有电 梯进行 1 次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试;年度检测由维修保养企业的注册安全检测 员实施并签署检测报告; 每台电梯每隔 2-3 年必须进行 1 次负荷校调试验, 负荷校调试验由注册安全检测 员实施并签署试验报告。

试验报告副本应送有关行政主管部门备案。

4.2.7.5 保持电梯机房清洁,每周 1 次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面,地面无积灰,控制柜、主机表面 无污渍;保持电梯机房消防设施完好;每年检查 2 次电梯井底,清除垃圾杂物。

4.2.7.6 确定合理的电梯运行时间,随时监督电梯运行状况,加强日常维修保养,适时降温、通风、防雨, 做好运行服务,经常巡查楼层,防止地面水流入电梯井,值班监督,防止违章使用电梯;记录每日电梯 运行情况,建档备案。

4.2.7.7 电梯维护保养提前一天通知业主(使用人) ,并尽可能减少对业主(使用人)正常生活的影响。

建立 第 3 页 共 10 页

图3

电梯运行档案,记录电梯运行情况和维修保养工作内容;住宅电梯年故障率低于 7%。

4.2.7.8 制定紧急救援方案和操作程序,在接到报警信号 45 分钟设法解救乘客、排除设备故障。

4.2.7.9 使用有关行政主管部门统一制定的《起重机械安全技术档案(电梯类) 》 ,对电梯逐台建档、建卡、 注册登记。

电梯技术档案资料应包括: 《起重机械安全技术档案(电梯类) 》和《起重机械登记卡片(电 梯类) 》 ;产品质量合格证明;大中修更新改造后的电梯应有质量验收证明(或质量验收报告) ;更改部分 须有变更设计的证明文件;电梯安装验收证明和报告;运转、保养、维修记录;定期安全检查和事故记 录;电梯随机文件,至少包括:井道及机房土建图、电气控制原理图、电气敷设图、电器元件代号说明 书、安装调试说明书、使用维护说明书、出厂明细表(装箱单)等技术资料。

4.2.7.10 按照国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。

4.2.8 共用空调系统 物业管理企业承担小区共用空调系统及其配套设施的操作与维护的,应保持设备完好,运转正常; 保持主机房及主机清洁,至少每周清洁 1 次,要求主机和控制柜表面无污渍; 根据运行及设备状况,对空调系统及其附属设施进行清洁、保养和维护; 每年清洁 2 次出风口机,每年全面检查 2 次主机房消防设备,保持消防设备完好,控制柜内线路每年 吸尘 2 次; 空调维护及运行时每日填写运行记录,建档备查。

4.2.9 道路、停车场(车棚、车库)及配套设施 加强道路维修与养护,制定详细的道路维修养护计划,按照合同约定实施; 保持居住区道路畅通,路面平坦整齐,排水畅通; 设立报修渠道,并有巡查制度,专人负责,发现损坏及时修补; 按照业主公约的约定,劝阻人为损坏路面,制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物; 停车场、棚、房完好无损,有大、中、小修计划; 停车场内照明设施完好,通道畅通无阻,配备必要的消防设备,符合停车场规范要求,便于管理和 车主停放车辆。

4.3 清洁管理 4.3.1 共用楼道保洁 4.3.1.4 四级 每周打扫 2 次各楼层通道和楼梯台阶,拖洗 1 次;每周清洁 1 次楼梯扶手;每 45 日擦抹 1 次各层和 通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施;每 45 日楼梯间墙面、 顶面除尘 1 次;每 45 日擦 1 次共用门窗玻璃。

地面、梯间基本干净,无垃圾、浮尘、杂物,污渍、水渍, 无乱贴乱划,无擅自占用现象,无乱堆乱放;扶手护拦无积灰;梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘;外墙窗 玻璃无明显灰尘。

4.3.2 电梯及电梯厅保洁 4.3.2.4 四级 每日清洁 2 次; 每周夜间对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗 1 次; 每季度对电梯门壁打腊上 光 1 次;灯饰及轿箱顶部每周清洁 1 次。

4.3.3 共用卫生间保洁 4.3.3.4 四级 每日早、晚对共用卫生间清洁 2 次,保洁时悬挂醒目标识; (清洁内容包括:通风换气;冲洗烟灰缸、 洁具;清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋;用洗洁剂清洗大、小便器;用拖把拖干净地面; 喷洒空气清新剂或香水,小便器内放置香球等) ;每月 1 次用毛巾擦灯具;每月 2 次对共用卫生间进行消 杀,发现墙壁有字及时清洁。

室内无明显异味、臭味;地面无明显烟头、纸屑、污渍、积水,天花板、 第 4 页 共 10 页

图4

墙面无蜘蛛网和积灰,目视墙壁干净,便器洁净无黄渍。

4.3.4 停车场、共用车库或车棚保洁 4.3.4.4 四级 每 2 日清扫 1 次车库的纸屑和垃圾;及时清除地下室进出口的垃圾;发现油迹、污迹、锈迹,应及时 擦洗干净;每 2 个月打开 1 次地下室、车库的集水坑和排水沟盖板,彻底疏通冲刷 1 次;每 2 个月进行 1 次地下室消杀工作;每季度擦洗 1 次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位档、防火门等公共设施;每 月进行 2 次地下室消杀工作。

地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无明显油迹;无异味、空气流通;标 识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘;墙面、管线基本无污迹、无积灰。

4.3.5 道路保洁 4.3.5.4 四级 每日清扫 2 次,保洁时间不少于 4 小时,循环保洁,保洁人员往返一周时间不超过 1 小时,目视道路 无垃圾、杂物,每 100m2 痰迹、烟头、纸屑平均不超过 5 个,无直径 2cm 以上的石子;地面垃圾滞留时 间不能超过 1 小时;每季度清洁 1 次,目视灯具、灯座、灯盖、灯罩无积灰。

4.3.6 标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁 4.3.6.4 四级 标识、宣传牌每周擦拭 2 次,雕塑每季度擦拭 1 次。

清洁后检查无污渍、无积灰,不损伤被清洁物; 每旬擦拭 1 次业主(使用人)信报箱,擦拭后信报箱干净无灰尘、无污迹。

4.3.7 绿化带保洁 4.3.7.4 四级 每日清扫 2 次绿化带、草地上垃圾,捡 1 次草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物,秋冬季节或落叶 较多季节增加清洁次数,地面基本干净、无积尘、无污渍、无垃圾,每 100m2 果皮、烟头、纸屑等不超 过 5 个,花坛表面洁净无污渍,地面垃圾滞留地面不超过 1 小时。

4.3.8 休闲、娱乐、健身设施保洁 4.3.8.4 四级 每日清洁 1 次 (擦拭表面灰尘、 用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗干净用抹布抹干、 清扫垃圾、 擦拭座椅) ; 每月彻底刷洗消毒 1 次;设施表面基本干净,无灰尘污渍、锈迹,目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑 等垃圾,及时发现设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。

4.3.9 门卫、岗亭、监控探头保洁 4.3.9.4 四级 门卫、岗亭每日清洁 2 次,内外地面拖洗干净,擦洗干净内外门窗玻璃、窗台,及其他台面,室内外 墙面每月清洁 2 次,发现不卫生随时处理,保持墙、地面干净、光亮、整洁,工、器具排放整齐、有序; 监控探头每旬擦拭 1 次;擦拭不得刮伤镜片,清洁后镜头光亮洁净,探头外表干净无灰尘。

4.3.10 垃圾桶、果皮箱 4.3.10.4 四级 垃圾桶、果皮箱:每日清运 2 次;每 3 日抹布抹 1 次;垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、 无明显污迹;垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油污。

4.3.11 垃圾收集与处理 4.3.11.4 四级 每日上门收集生活垃圾 1 次;垃圾桶、果皮箱垃圾,每日收集垃圾 2 次,保持垃圾筒清洁,建筑垃圾 定点堆放;垃圾日产日清;对有毒物质分离特殊处理;灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡, 防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染;废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中注意容器的封闭,防止溢 流污染路面;垃圾收集车封闭,无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落等现象。

4.3.12 卫生消杀 4.3.12.4 四级 针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划;灭鼠:每年至少进行 3 次;检查仓 第 5 页 共 10 页

图5

库、地下室,目视无明显蚊虫在飞;检查办公室、食堂,目视无明显在飞;抽查楼道、业主(使用 人)家无明显鼠迹,用布粉法检查老鼠密度,不超过 5%。

4.4 园林绿化养护与管理 4.4.1 草坪 4.4.1.4 四级 成活率在 90%以上,生长正常; 整块草地没有已开花杂草,整块草地没有明显阔叶杂草; 基本无病虫害; 绿期 250 日以上,草坪平整,留茬高度控制在 60mm 以下; 绿地整洁,无堆物堆料、搭棚、侵占等现象;设施基本完好,无明显人为损坏,对违法行为能及时发 现和处理;绿化生产垃圾能及时清运; 根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。

4.4.2 园林树木 4.4.2.4 四级 生长长势较好,生长与该树种、该树木的平均年生长量相当; 树冠基本完整,主侧枝分布合理,树冠通风透光,没有死树和枯枝死杈; 枝干无明显的机械损伤,叶色、叶片大小、厚度正常,有黄叶、焦叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘 叶的柱树在 8%以下;乔木根部无 20cm 高以上荫蘖枝,无过长杂草、杂物; 缺株在 2%以下; 管理期间树林基本无钉栓、捆绑现象; 绿篱生长造型正常,下部枝叶基本茂密,整形修剪表面平整,棱角线条基本统一收齐,叶色正常,修 剪及时,有虫株率在 10%以下; 有蛀干害虫的株数在 2%以下,介壳虫危害较轻。

4.4.3 花坛 4.4.3.4 四级 花卉长势良好,较好体现花坛设计要求; 在花坛开花期间,每周剪残枝、花 5~7 次,保持清晰的图案和适宜的高度; 宿根花卉管理及时,花期正常,缺株率在 10%以下; 有轻微病虫害及人为损害,处理后对花卉生长影响很小,泥面不开裂,花木不缺水枯萎现象; 叶色、大小正常,无非正常落叶、黄叶; 株形丰满、整齐。

4.4.4 人工湖、喷水池 4.4.4.4 四级 每周清洁 2 次, 人工湖岸边持作业工具打捞湖面上的漂浮垃圾;每日用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞 清洁 1 次;每 2 个月对喷水池清洁 1 次(刷洗水池瓷砖;抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层的青 苔、污垢;清理池底脏物、垃圾;清洗水池地面、周围地面等) ;池底鹅卵石每季度清洗 1 次;目视池水 清澈,水面无杂物、池底无明显沉淀物、池边无污迹。

4.4.5 假山、亭、廊、雕塑等建筑小品 4.4.5.4 四级 每季度清洁 1 次,细致、认真、全面的检查 1 次,主要检查山石之间是否牢固;需要刷白或刷油漆的 部位每 2 年粉刷 1 次,大理石雕塑每年擦洗 1 次。

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图6

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